„Jau daugiau nei šimtmetį nekilnojamasis turtas išlieka didžiausia pasaulyje turto klase. Paradoksalu, jog nepaisant technologinės pažangos, vartotojams investuoti į nekilnojamąjį turtą dėl mažo supratimo ir menko pasitikėjimo šia turto klase išlieka sudėtinga. Šią situaciją padėtų išspręsti tokenizacija – kriptovaliutomis ir Blockchain technologija paremta sistema“, – teigė Vytauto Didžiojo universiteto (VDU) Ekonomikos ir vadybos fakulteto (EVF) studentams vienas sėkmingiausių naujosios kartos verslininkų Lietuvoje, Ilja Laurs.

Investicija į nekilnojamąjį turtą – siekiantiems stabilumo

„Nekilnojamojo turto klasė, lyginant su akcijų ir obligacijų rinkomis, bankiniais depozitais, yra gero pajamingumo klasė. Tiek JAV, tiek Europoje net 80 proc. individų gerovės sudaro iš gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto gaunamos pajamos. Beje, lietuviai taip pat dažniausiai yra linkę investuoti būtent į nekilnojamąjį turtą“, – teigia I. Laurs. Anot verslininko, ši turto klasė taip pat išlieka viena stabiliausių, nepaisant tuo metu pasaulyje vykstančių pokyčių. „Nesvarbu, vyktų karas ar ekonominis pakilimas, ši turto klasė neša apie 6-7 proc. metinės grąžos, stabiliai nekintančios jau 100 metų, todėl ji išlieka viena pastoviausių investicinių rūšių“, – pastebi pašnekovas.

Esminis skirtumas, lyginant akcijų ir obligacijų rinkas su nekilnojamojo turto rinka, kaip teigia I. Laurs, yra rinkos likvidumas. „Tokie instrumentai, kaip akcijos, obligacijos, kuriuos mes naudojame yra žinomi, efektyvūs, veiksmingi, prieinami visiems. Pavyzdžiui, kompanija Apple kainuoja ne vieną milijoną JAV dolerių, tačiau bet kas gali įsigyti jos akcijų. Tuo metu nekilnojamojo turto rinkoje vyrauja visiškai priešinga situacija“, – atskleidžia verslininkas. Viena to priežasčių – lėtas ir brangus nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo procesas, vidutiniškai trunkantis 3-6 mėn. „Išlieka aukšta rizika prarasti pinigus, nes tenka objektą parduoti žemiau rinkos kainos, tad likvidumo šioje rinkoje yra labai mažai“, – teigia rizikos kapitalo fondo „Nextury Ventures“ įkūrėjas.

Ilja Laurs VDU studentams skaitydamas nuotolinę paskaitą tema „Tokenizacija NT rinkoje“ pabrėžė dar vieną svarbų aspektą – listingavimosi kaštus. „Kiek kainuoja įmonei listinguotis, t.y., patalpinti savo akcijas viešai prekybai per biržą, tendencija yra aiški – tik labai didelės įmonės gali sau tai leisti, kadangi su tuo susiję kaštai išties yra nemaži. Pavyzdžiui, listinguoti biržoje butą ar namą, siekiant gauti tokį patį likvidumą kaip akcijų rinkoje ir už tai mokėti dideles pinigų sumas yra visiškai už fantastikos ribų. Dabartinė infrastruktūra, nors iš vienos pusės palengvina, kokį instrumentą galime nupirkti per banką, tačiau ši ir kitos institucijos, kaip teisininkai, biržos, brokeriai ir pan. šį procesą paverčia labai brangiu“, – nekilnojamo turto rinkos aspektus apibūdina pranešėjas.

Pelningiausia turto klasė – labiausiai atsilikusi

„Nuskambės keistai, tačiau svarbiausia turto klasė yra labiausiai atsilikusi“, – konstatuoja I. Laurs. Lygindamas nekilnojamojo turto klasei kylančias problemas su akcijomis, obligacijomis ir indėliais, verslininkas išskiria pagrindines priežastis, kodėl žmonės nėra linkę investuoti į šias turto klases. „Apie 40 proc. žmonių, kurie pasirenka neinvestuoti į akcijas ar obligacijas, to nedaro, nes banaliai nesupranta šio instrumento. Antras dalykas – nepasitikėjimas. 20 proc. žmonių, kurie neinvestuoja į šiuos instrumentus, mini nepasitikėjimą bendra bankine sistema. Taigi, 60 proc. žmonių pasirenka neinvestuoti į patrauklias, pajamingas turto klases, banaliai dėl to, kad nesupranta, arba nepasitiki“, – pastebi verslininkas.

„Tuo metu pažvelgę į nekilnojamojo turto klasę matome pakankamai aukštą pajamingumą, aiškų supratimą bei pasitikėjimą – žmogui daug lengviau įsivaizduoti pastatą nei sudėtingai skambančias sąvokas. Vienintelė bėda – įėjimui į šią rinką, lyginant su kitomis kapitalo rinkomis, trūksta likvidumo ir patogumo. Šioje vietoje, kaip sprendimą, galėtume pasitelkti tokenizaciją“, – apie investicinę naujovę VDU studentams užsiminė I. Laurs.

Kelias į laisvesnę rinką - tokenizacija

Rinkoje jau kelerius metus veikianti tokenizacijos technologija, I. Laurs teigimu, plačiajai visuomenei geriausiai žinoma dėl kriptovaliutų, tokių kaip Bitcoin ar Ethereum, pagrįstų Blockchain tinklu. „Blockchain tinklas yra kaip alternatyva internetiniam „debesų tinklų“ sprendimui. Pavyzdžiui, už tokių interneto milžinių, kaip Google ar Facebook, stovi viena privati korporacija, valdanti tam tikrą kiekį „Debesų serverių“ – stadionus kompiuterių, sujungtų į vieną tinklą. Tuo metu Blockchain dalyvis – tai žmogus, turintis kompiuterį ir su juo –  prieigą visame tinkle. Milijonai žmonių visame pasaulyje sudaro Blockchain tinklo visumą ir kiekviena tranzakcija yra replikuojama į kiekvieną kompiuterį, t. y. kiekvieno dalyvaujančiojo tinkle. Taip yra užtikrinama proceso įgyvendinimo sparta, atpinga pati procedūra, technologija tampa labiau prieinama visiems, išauga saugumo ir patikimumo lygmuo“, – tokenizacijos ypatybes atskleidžia investuotojas.

 „Jeigu anksčiau pasiekti tokios paties lygio lengvumą, vartojimo prasme, kainavo dešimtis milijonų dolerių, Blockchain tinkle sukoduoti kontraktus užtrunka kelias minutes ir kaštai siekia vos kelias dešimtis dolerių“, – teigia verslininkas. Pasak pašnekovo, tokenizacijos procesą, kuomet turtas gali būti išskaidytas į šimtus ar tūkstančius dalių ir taip platinamas tarp vartotojų, galima pritaikyti tiek įmonių akcijoms, tiek nekilnojamam turtui. „Tačiau kol kas toks modelis – kaip pasitelkiant mažesnius kaštus smulkesniems subjektams įsilieti į nekilnojamo turto rinką yra labiau taikomas teoriškai nei praktiškai“, – pastebi I. Laurs.

Tokenizacijos privalumai ir iššūkiai

Kaip vieną pagrindinių tokenizacijos privalumų verslininkas I. Laurs yra linkęs išskirti finansinių procesų decentralizaciją. „Lyginant su centralizuotu modeliu, kuris šiuo metu yra taikomas klasikinėje finansinėje technologijoje, decentralizacija užtikrina proceso patikimumą ir saugumą. Sukurti akcinės prekybos analogą kitoms turto klasėms reikalauja mažesnių laiko ir finansinių kaštų, kadangi mokesčiai nuo teisinių, audito ir kitų paslaugų iki serverio parko išlaikymo Blockchain tinkle tiesiog neegzistuoja – programuotojas gali vos per valandą parašyti objekto tokenizacijai skirtą programinio eterio tinklapį“, – pasakoja pašnekovas.

Atkreipdamas dėmesį į galimus naujos technologijos trūkumus, pagrindiniu iššūkiu šioje srityje verslininkas įvardija neapsisprendimą dėl decentralizacijos proceso įgyvendinimo. „Kriptovaliutos veikia visiškai decentralizuotai, t. y. nėra vienos šalies, institucijos ar korporacijos, kuri galėtų spręsti jų veiklos sąlygas, tačiau finansinė teritorija dėl griežtų reguliacinių procesų yra pakankamai nelanksti. Vyrauja korporacinis lobizmas, kuriame įstatymai yra sukuriami siekiant ginti senąjį verslą nuo naujojo: konsoliduoti rinką ties mažu žaidėjų kiekiu, kas veda prie brangių kainų ir apsunkina naujų struktūrų įsiliejimą į senąją rinką“, – tokenizacijos patekimo į platesnę rinką sunkumus vardija I. Laurs. Anot verslininko, pasitaiko atvejų kai bankai atsisako dirbti su įmonėmis, kurios turi ką nors bendro su kriptovaliutomis ar Blockchain – stabdomos tranzakcijos ar net uždaromos įmonių sąskaitos.

Pašnekovas pabrėžia, kad šiuo metu tokenizacija yra taip vadinamoje „Early adopter“ rinkoje, kas reiškia, kad vartotojų segmentas, suprantantis šios technologijos veikimo principą ir gebantis ja naudotis, išlieka ypatingai mažas. „Tačiau šis barjeras yra laikinas – tikėtina, kad 5-10 m. laikotarpyje tobulėjant technologijoms atsiras daugiau šią sritį suprantančių vartotojų“, – pozityvaus požiūrio neslepia I. Laurs.

Kada tokenizacija virs realybe?

Kada pasitelkdami tokenizaciją galėsime savo turtą pardavinėti Blockchain platformose? Kokią įtaką šio proceso adaptavimas rinkoje turės nekilnojamojo turto kainoms? Verslininko įsitikinimu, reikės bent 10 m., kol tokenizacijos technologija bus prieinama eiliniam žmogui, o pajamingų objektų vertė gali padvigubėti. „Tačiau jau dabar egzistuoja ne vienas pavyzdys, kuomet yra tokenizuojama nuo dangoraižių Dubajuje, kurortų Havajuose iki atskirų butų, automobilių ar meno kūrinių, pavyzdžiui, galima tapti Da Vinčio paveikslo bendrasavininku. Tokenizacijai tapus įprastu instrumentu, ženkliai keistųsi žmogaus santykis su turtu, gyvenamąja vieta. Galbūt pasidarys daug paprasčiau ir greičiau keisti būstą, kuomet asmuo su juo nebus susietas turtine sąsaja“, – tokenizacijos nekilnojamo turto rinkoje ateities prognozėmis su VDU studentais dalijosi I. Laurs.

Ilja Laurs Vytauto Didžiojo universiteto (VDU) Ekonomikos ir vadybos fakulteto (EVF) studentams ir bendruomenei skaitė nuotolinę paskaitą tema „Tokenizacija NT rinkoje“, kurios metu dalijosi įžvalgomis apie tokenizacijos technologijos pritaikymą nekilnojamo turto rinkoje.