Kaip nustatoma kitos paskirties valstybinės žemės pardavimo kaina?

Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo kaina nustatoma atsižvelgiant į konkretaus žemės sklypo paskirtį ir teisės aktuose nustatytą jo vertinimo būdą. Todėl skirtingiems valstybinės žemės sklypams taikomi skirtingi kainos apskaičiavimo principai.

Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) atkreipia dėmesį, kad pagal galiojantį teisinį reglamentavimą vienais atvejais žemės vertė nustatoma pagal žemės verčių žemėlapius, taikant masinio vertinimo būdą, kitais yra atliekamas individualus turto vertinimas. Namų valdos žemei taikoma kitokia tvarka: jos vertė nustatoma pagal Žemės įvertinimo metodiką, o fiziniams asmenims, perkantiems tokius sklypus, tam tikrais atvejais suteikiama 40–50 proc. nuolaida.

Žemės sklypai, reikalingi daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti

Valstybinės žemės sklypų, reikalingų daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti, vertė nustatoma pagal žemės verčių žemėlapius. Jie sudaromi masinio žemės vertinimo būdu, įvertinus žemės sklypų rinkos vertę lemiančius veiksnius.

Apskaičiuojant konkretaus sklypo vertę, atsižvelgiama į jo vietą ir žemės verčių zoną, kuriai jis priskiriamas. Pagal žemės verčių žemėlapiuose nustatytą vertę apskaičiuojama parduodamo valstybinės žemės sklypo, reikalingo daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti, kaina. Todėl individualaus turto vertinimo šiuo atveju atlikti nereikia.

Įsiterpę žemės sklypai

Atskira kategorija yra įsiterpę valstybinės žemės sklypai. Tai laisvos valstybinės žemės plotai, kuriuose dėl jų dydžio, formos ar išsidėstymo nėra galimybės suformuoti racionalaus dydžio ir ribų atskiro žemės sklypo.

Teritorijose, kuriose numatoma formuoti gyvenamosios paskirties žemės sklypus, įsiterpęs žemės plotas paprastai negali būti didesnis kaip 0,04 ha, kitose kitos paskirties teritorijose – 0,5 ha. Įsiterpusiu gali būti laikomas ir didesnis plotas, kai jį sudaro siaura juosta, šlaitas ar griovys. Teisės aktuose nustatyti konkretūs kriterijai, pagal kuriuos nustatoma, ar plotas atitinka įsiterpusio sklypo sąlygas.

Parduodamo įsiterpusio žemės ploto vertė taip pat nustatoma pagal žemės verčių žemėlapius. Kitaip tariant, ir šiems sklypams taikomas masinio vertinimo principas, o ne individualus turto vertinimas.

Komercinės paskirties sklypai

Kitoks principas taikomas komercinės paskirties valstybinės žemės sklypams ir kitiems be aukciono parduodamiems sklypams. Jų vertė nustatoma atliekant individualų turto vertinimą, vadovaujantis Privalomojo turto ir verslo vertinimo įstatymu.

Šiuo atveju individualus vertinimas leidžia nustatyti konkretaus sklypo vertę pagal jo individualias aplinkybes. Individualųjį žemės sklypo vertinimą užsako NŽT pagal sutartis sudarytas Viešųjų pirkimų įstatymo nustatyta tvarka su asmenimis, kurie turi teisę atlikti tokį vertinimą.

Vertinimo išlaidas iš pradžių apmoka NŽT, o pirkėjas jas kompensuoja iki valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Šios išlaidos įskaičiuojamos į parduodamo žemės sklypo kainą.

Taigi šiuo atveju žemės sklypo kaina nustatoma remiantis individualaus vertinimo metu nustatyta verte ir prie jos pridedant teisės aktuose nustatytas su sklypo pardavimu susijusias išlaidas.

Namų valdos žemės sklypai

Namų valdos žemės sklypo pradinė kaina apskaičiuojama pagal Vyriausybės nutarimu patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką. Miesto gyvenamojoje vietovėje prie apskaičiuotos sklypo vertės gali būti pridedamas teisės aktuose nustatytas vertės priedas dėl inžinerinių statinių.

Fiziniams asmenims, perkantiems namų valdos žemės sklypus, taikomos nuolaidos. Priklausomai nuo žemės sklypo vietos, nuolaida gali siekti nuo 40 iki 50 proc.

Iki 1995 m. birželio 1 d. nustatytose miestų ribose ir iki tos datos Vyriausybės sprendimais miestams priskirtose teritorijose taikoma 40 proc. nuolaida ne didesnei kaip 0,06 ha sklypo daliai, o senatvės pensininkams – 50 proc. nuolaida.

Kaimo gyvenamosiose vietovėse ir po 1995 m. birželio 1 d. miestams priskirtose teritorijose taikoma 50 proc. nuolaida ne didesnei kaip 0,15 ha sklypo daliai. Už didesnę sklypo dalį nuolaida netaikoma.

Jeigu vienas fizinis asmuo perka kelis namų valdos žemės sklypus, nuolaida taikoma tik vienam iš sklypų. Kai sklypas perkamas bendrosios nuosavybės teise, nuolaida taikoma kiekvienam bendraturčiui už jo įsigyjamą ne didesnę kaip 0,06 arba 0,15 ha sklypo dalį.