Kol nekrenta ant galvos – nieko nedaroma: kodėl ignoruojama Lietuvos pastatų būklė?

Lietuvoje vis dar vyrauja „gaisrų gesinimo“ požiūris į pastatų priežiūrą. „Remontas pradedamas tik tada, kai pro stogą skverbiasi lietaus lašai arba ima griūti balkonai. Be to, yra pamirštama paprasta tiesa – vienas euras šiandien gali sutaupyti tris rytoj. Investuoti į pastatų priežiūrą yra būtina ir dėl saugumo, ir norint sutaupyti ateityje“, – teigia Vilniaus kolegijos (VIKO) Statybos fakulteto lektorė ir studijų programos „Pastatų priežiūros valdymas“ komiteto pirmininkėAušra Špuraitė. Kodėl lietuviai taip atmestinai žiūri į šias problemas?

Viena iš priežasčių – techninės priežiūros kultūros trūkumas Lietuvoje.

„Po nepriklausomybės atkūrimo daugelis pastatų atiteko gyventojams ar jų bendrijoms. O naujieji savininkai dažnai neturėjo nei reikalingų žinių, nei finansinių priemonių tinkamai rūpintis jiems perduotais pastatais. Todėl jų būkle dažnai rūpinamasi tik tada, kai problema tampa akivaizdi“, –  teigia A. Špuraitė.

Kita priežastis – trumparegis požiūris į pastatą kaip į ilgalaikį turtą. Daugybė objektų eksploatuojami neracionaliai: jų būklė nestebima reguliariai, o remonto darbai pradedami tik įvykus avarijai ar matant aiškius gedimo požymius, teigia ekspertė.

„Savininkai dažnai renkasi pataisyti tai, kas jau sugriuvo, o ne užkirsti kelią problemoms iš anksto. Priežiūra vis dar suvokiama kaip papildomos išlaidos, o ne kaip ilgalaikė investicija. Todėl finansiniai prioritetai dažnai tenka naujiems projektams, o esamų pastatų būklė lieka antrame plane“, – sako A. Špuraitė.

Situaciją dar labiau komplikuoja retai taikomi modernūs sprendimai, leidžiantys valdyti pastatus efektyviau. Nors išmaniosios pastatų valdymo sistemos (angl. building management systems, BMS) suteikia galimybę stebėti pastato būklę realiu laiku ir planuoti profilaktinius darbus, jų diegimas dažnai atidedamas.

„Be atsakingo ir įsitraukusio šeimininko net ir pažangiausi sprendimai lieka neišnaudoti – sistema gali veikti, bet niekas į ją nežiūri. Galiausiai vis tiek susiduriama su brangiomis pasekmėmis, kurių buvo galima išvengti“, – pastebi lektorė.

Pasak jos, labiausiai nepastebimos išlieka stogo būklės problemos – į jas reaguojama tik pradėjus skverbtis drėgmei. Taip pat dažnai ignoruojami pasenę vandentiekio, nuotekų ar šildymo vamzdžiai, kol neįvyksta avarija. Langų ir balkonų konstrukcijos tampa svarbios tik tuomet, kai pradeda kelti pavojų ar didelius šilumos nuostolius. Dar sudėtingesnė situacija – kai pamatų deformacijos ar grunto nestabilumas pastebimi tik sienose ar grindyse atsiradus įtrūkimams.

Grėsmė gyvybei ir turtui

Ilgainiui neprižiūrimi pastatai gali patirti rimtų konstrukcinių pažeidimų – nuo įtrūkimų sienose iki stogo ar balkonų griūties. Tokie atvejai kelia tiesioginę grėsmę žmonių gyvybei ir turtui.

„Be konstrukcinių pavojų, gali kilti ir kasdienybę trikdančių problemų – didėjantys šilumos nuostoliai, perteklinis drėgmės kiekis patalpose, pelėsis, prasta oro kokybė. Visa tai tiesiogiai veikia gyventojų savijautą ir sveikatą, ypač jautresnes grupes – vaikus ir vyresnio amžiaus žmones“, – pabrėžia A. Špuraitė.

Anot jos, kuo ilgiau atidėliojami priežiūros darbai, tuo brangesnis tampa pastato atnaujinimas.

„Laiku neatlikti smulkūs remonto darbai gali virsti kapitaliniu remontu, reikalaujančiu žymiai didesnių investicijų. Prastos būklės pastatai praranda rinkos vertę, o nusprendus juos tvarkyti – gali paaiškėti, kad statinys jau avarinės būklės ir eksploatacijai nebetinkamas“, – įspėja ekspertė, kokių ilgalaikių pasekmių gali turėti neplanuota ar vėluojanti pastatų priežiūra.

Investicijos į pastato priežiūrą

Investicijos į pastato priežiūrą – tai ne tik saugumo užtikrinimas, bet ir ilgalaikė finansinė nauda.

„Kuo anksčiau pradedami planiniai darbai, tuo mažesnė rizika susidurti su brangiai kainuojančiais sprendimais ateityje“, – sako A. Špuraitė.

Augant pastatų technologiniam sudėtingumui, didėja ir profesionalios priežiūros poreikis. Šiuolaikiniuose pastatuose diegiamos išmaniosios valdymo, šildymo, vėdinimo, saugos ir energijos sistemos. Lietuva taip pat yra įsipareigojusi iki 2050 m. sumažinti pastatų sektoriaus CO₂ emisijas iki nulio, o tai reikalauja nuoseklios energijos vartojimo analizės, efektyvaus resursų valdymo ir nuolatinės būklės stebėsenos.

„Deja, tokių specialistų Lietuvoje vis dar trūksta – jiems dažnai stinga sisteminio požiūrio, žinių apie visą pastato gyvavimo ciklą ir gebėjimų taikyti teisės aktus praktikoje. Būtent todėl Vilniaus kolegija šiemet pradeda naują pastatų priežiūros valdymo studijų programą, apimančią ne tik techninius, bet ir vadybinius aspektus – veiklos planavimą, sąnaudų vertinimą, duomenų analizę. Dėmesys skiriamas ir bendravimo su įvairiomis suinteresuotomis grupėmis, konfliktų sprendimo bei klientų poreikių atpažinimo įgūdžiams“, – pažymi A. Špuraitė.

Ekspertė priduria, kad tinkama priežiūra padeda taupyti ir išteklius. Išmaniosios pastatų valdymo sistemos (BMS) leidžia realiu laiku reguliuoti šildymą, vėdinimą, apšvietimą. Energiją padeda tausoti aukštos energinės klasės langai, stogo bei sienų šiltinimas, LED apšvietimas su judesio davikliais, saulės elektrinės. Vandenį – srautą ribojantys čiaupai, dušai ir tualetai, lietaus vandens naudojimas ar nutekamojo vandens perdirbimas.

„Efektyvi priežiūra ne tik mažina energijos švaistymą ir CO₂ pėdsaką, bet ir užtikrina, kad pastatas išliktų saugus, patogus bei išlaikytų savo rinkos vertę“, – sako A. Špuraitė.