Statybų reglamentų įtaka projektavimo kaštams: ko neišvengsime ir kur dar turime kontrolę

Pastatų projektavimas šiandien – tai ne tik kūrybinis ar techninis procesas. Tai darbas su sudėtinga, dešimtmečiais susiformavusia teisės aktų, techninių reglamentų, standartų ir norminių dokumentų sistema, kuri neretai tampa viena didžiausių laiko ir finansinių sąnaudų statybos procese.

Projektavimo įmonės „Postforma“ vadovo, architekto Tomo Kučinsko teigimu, ši sistema teoriškai turėtų veikti kaip aiškus kelrodis, tačiau praktikoje dažnai tampa vienu didžiausių neapibrėžtumo šaltinių.

„Statybos normavimas atsirado tam, kad sukaupta patirtis būtų paversta aiškiomis taisyklėmis. Tačiau realybėje projektuotojai dažnai susiduria su nenuoseklumu, tarpusavyje persidengiančiais reikalavimais ir plačia interpretavimo erdve. Tai reiškia, kad projektavimas tampa ne vien sprendinių kūrimu, bet ir nuolatiniu informacijos filtravimo, derinimo bei tikrinimo procesu“, – sako T. Kučinskas.

Šiame kontekste natūraliai kyla klausimas: kiek šį procesą galima kontroliuoti, o kur tenka susitaikyti su neišvengiamais veiksniais?

Reglamentų mastas tiesiogiai veikia projektavimo procesą

Šios sistemos mastą gerai iliustruoja skaičiai: vien Statybos įstatymą sudaro daugiau nei 90 puslapių, o galiojančių statybos techninių reglamentų yra daugiau nei 60. „Postformos“ vertinimu, jų bendra apimtis siekia apie 2 500 puslapių ir artėja prie vieno milijono žodžių.

Tačiau praktikoje projektuotojai remiasi dar platesniu dokumentų lauku – standartais, metodikomis, teritorijų planavimo dokumentais, specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis ir kitais teisės aktais.

Pasak T. Kučinsko, būtent šios sistemos mastas ir kompleksiškumas dažnai tampa priežastimi, kodėl projektavimo eiga užtrunka ilgiau, nei tikėtasi.

„Kiekvienas projektas turi ne tik architektūrinę ar inžinerinę logiką, bet ir labai aiškų normatyvinį kontekstą. Reikia įvertinti, ką leidžia sklypo paskirtis, kokie galioja užstatymo rodikliai, kokios yra apsaugos zonos, ar pakanka vietos automobilių parkavimui, ar užtikrinami priešgaisriniai atstumai, ar realiai įmanoma prisijungti prie inžinerinių tinklų. Vieno neįvertinto apribojimo gali pakakti, kad projektą vėliau tektų koreguoti iš esmės“, – komentuoja architektas.

Tai reiškia, kad projektavimo kaštai didėja ne tik dėl kūrybinių ar techninių sprendinių sudėtingumo. Dažnai juos augina poreikis papildomai tikrinti informaciją, tikslinti sprendinius, derinti skirtingų institucijų reikalavimus ir taisyti tai, kas nebuvo pakankamai įvertinta ankstyvoje stadijoje.

Didžiausia rizika – ne reglamentai, o pavėluotas jų įvertinimas

Nors dalis projektavimo procesą veikiančių aplinkybių yra neišvengiamos, didelė dalis rizikų gali būti suvaldoma dar projekto pradžioje. Vienas svarbiausių etapų, pasak T. Kučinsko, yra ne brėžinių rengimas, o pradinė analizė.

„Dažnai manoma, kad projektas prasideda tada, kai pradedami braižyti konkretūs sprendiniai. Tačiau iš tiesų sėkmingas projektas prasideda gerokai anksčiau – nuo sklypo, pastato ar teritorijos įvertinimo, išeitinių duomenų surinkimo ir aiškios užduoties suformavimo. Būtent šiame etape galima pamatyti rizikas, kurios vėliau kainuotų laiką, pinigus ir papildomus derinimus“.

Praktikoje tai gali būti labai konkretūs klausimai: ar pasirinktoje vietoje apskritai galima statyti norimos paskirties pastatą, ar sklypo forma leidžia pasiekti planuojamą užstatymo plotą, ar nebus viršyti intensyvumo ir tankumo rodikliai, ar pavyks įrengti reikiamą automobilių stovėjimo vietų skaičių, ar nėra inžinerinių tinklų apsaugos zonų, ribojančių užstatymą.

Jeigu tokie klausimai paliekami vėlesniems etapams, jie tampa nebe planavimo, o problemų sprendimo klausimais. Tuomet reikia keisti sprendinius, grįžti prie derinimų, koreguoti grafiką, o kartais – iš esmės pergalvoti projekto apimtį ar funkciją.

„Užsakovui svarbu suprasti, kad pavėluotai pastebėtas apribojimas beveik visada kainuoja brangiau. Kuo vėliau paaiškėja, kad pasirinkta kryptis neatitinka reglamentų ar realių sklypo galimybių, tuo daugiau jau atlikto darbo tenka koreguoti“, – sako T. Kučinskas.

Kokybiški išeitiniai duomenys – trumpesnis kelias iki statybų

Pastato ar teritorijos projektavimas prasideda nuo kokybiškų išeitinių duomenų ir aiškiai suformuotos užduoties. Tai visa pradinė informacija, nuo kurios priklauso projektiniai sprendiniai: sklypo dokumentai, teritorijų planavimo reikalavimai, specialiosios žemės naudojimo sąlygos, inžinerinių tinklų galimybės, topografiniai ir geologiniai duomenys, esamų pastatų dokumentacija bei užsakovo poreikiai.

Šiame etape svarbų vaidmenį atlieka ne tik projektuotojai, bet ir sklypo ar pastato savininkas, vystytojas. Kuo aiškiau jis apsibrėžia, ką planuoja statyti, kokiu tikslu ir kokio rezultato tikisi, tuo tiksliau galima įvertinti sklypo ar pastato talpumą, numatyti projektavimo grafiką ir išvengti prielaidų, kurios vėliau nepasitvirtina.

„Kokybiški išeitiniai duomenys yra viena paprasčiausių, bet kartu ir svarbiausių kontrolės priemonių. Jeigu pradžioje neturime aiškaus vaizdo apie sklypo galimybes, apribojimus, užsakovo poreikius ir technines sąlygas, vėliau projektavimas tampa bandymu prisitaikyti prie problemų, o ne strategiškai valdomu procesu“, – pabrėžia T. Kučinskas.

Patirtis – kritinis veiksnys investuotojui

Sudėtingoje normatyvinėje aplinkoje projektuotojų patirtis tampa tiesiogine ekonomine verte. Kuo geriau projektavimo komanda orientuojasi teisės aktuose, techniniuose reglamentuose ir institucijų praktikoje, tuo mažesnė rizika, kad sprendinius teks keisti vėlyvose stadijose, užsitęs derinimo procesai ar projektas strigs dėl institucijų pastabų.

Pasak T. Kučinsko, patyrusi komanda padeda ne tik parengti projektinius sprendinius, bet ir iš anksto įvertinti jų įgyvendinamumą.

„Projektavimo komandos vertė atsiskleidžia tada, kai ji geba sujungti architektūrinius, inžinerinius, normatyvinius ir organizacinius klausimus į vieną aiškią sprendimų seką. Vien tik žinoti reikalavimus nepakanka – reikia suprasti, kaip jie veikia konkretų projektą ir kokias pasekmes gali turėti investuotojui“, – sako architektas.

Todėl projekto vadovo vaidmuo reikalauja gerokai platesnių gebėjimų nei vien techninis pasirengimas. Projekto vadovas turi suvaldyti ne tik brėžinius ar atskiras projekto dalis, bet ir normatyvinę aplinką, terminus, komandą, užsakovo lūkesčius bei galimas rizikas.

Būtent ši kompetencijų kombinacija dažniausiai lemia, ar projektas bus sklandus, ar taps brangiu ir daug laiko reikalaujančiu procesu.

Riba tarp normatyvinio minimumo ir realaus komforto

Teisės aktai apibrėžia bazinius reikalavimus pastatams, tačiau konkurencinėje rinkoje vis didesnę reikšmę įgyja sprendiniai, orientuoti į funkcionalumą, patogumą ir naudotojo patirtį. Praktikoje šie aspektai lemia projekto patrauklumą, galutinę turto vertę ir konkurencingumą rinkoje.

Riba tarp normatyvinio minimumo ir realaus komforto dažnai tampa ilgiausių diskusijų objektu. Kartu tai yra vieta, kur gali būti kuriama didžiausia vertė.

Pavyzdžiui, teisės aktai gali nurodyti minimalius reikalavimus automobilių stovėjimo vietoms, atstumams, evakuacijai ar patalpų parametrams. Tačiau investuotojui dažnai svarbu ne tik formaliai atitikti reikalavimus, bet ir sukurti patogiai veikiančią, rinkai patrauklią erdvę. Tam reikia ne mechaninio normų taikymo, o gebėjimo jas derinti su realiais naudotojų poreikiais ir projekto ekonomika.

„Projektavime labai svarbu atskirti, kur yra normatyvinis minimumas, o kur prasideda kokybiniai sprendimai. Vien tik atitikti reglamentus neužtenka, jeigu pastatas bus nepatogus, nefunkcionalus ar sunkiai pritaikomas rinkai. Todėl geriausi rezultatai pasiekiami tada, kai reglamentai vertinami ne kaip kliūtis, o kaip vienas iš projektavimo strategijos elementų“, – teigia T. Kučinskas.

Statybos leidimas nėra projektavimo strategija

Projektavimo procesas apima daug skirtingų specialybių, sprendinių ir derinimų, todėl be aiškios strategijos komandos neišvengiamai praranda laiką ir resursus. Didžiausi vėlavimai dažniausiai kyla tada, kai ankstyvoje stadijoje neidentifikuojamos kritinės vietos.

Tai gali būti neįvertintos inžinerinių tinklų prisijungimo sąlygos, per vėlai pastebėti teritorijų planavimo apribojimai, parkavimo vietų trūkumas, priešgaisrinės saugos reikalavimai, apsaugos zonos ar netiksliai suformuota projektavimo užduotis.

„Gauti statybos leidimą nėra projektavimo planas. Sėkmingi projektai prasideda nuo realistiško darbų grafiko, aiškiai apibrėžtų prioritetų ir nuosekliai suplanuotos sprendimų sekos. Leidimas yra svarbus etapas, bet jis neturėtų būti vienintelis tikslas. Tikslas turi būti sklandžiai įgyvendinamas, ekonomiškai pagrįstas ir techniškai suvaldytas projektas“, – sako T. Kučinskas.

Pasak jo, struktūruotas požiūris leidžia ne tik valdyti projektavimo procesą, bet ir užtikrinti prognozuojamesnį rezultatą, mažesnę riziką bei efektyvesnį darbų ir investicijų panaudojimą.

„Dalies reglamentų ar institucinių procedūrų pakeisti negalime. Tačiau galime kontroliuoti tai, kaip anksti jas įvertiname, kaip tiksliai suplanuojame veiksmus ir kokią komandą pasirenkame projektui įgyvendinti. Būtent čia atsiranda reali užsakovo ir investuotojo kontrolė“, – reziumuoja „Postforma“ vadovas.