Verslo kurtis daugiabučiuose nepriversi: kodėl Vilniaus siekis gyvinti rajonus stringa?

Nors Vilniuje būstų poreikis auga, jų pasiūlą ir netgi įperkamumą apsunkina paties miesto reikalavimas, kad pirmi naujų daugiabučių aukštai būtų skirti komercijai. Tačiau net patys verslo atstovai pabrėžia, kad vien patalpų atsiradimas prekių ar paslaugų poreikio nesukuria. Ypač – miegamuosiuose rajonuose, kur klientų srautai būna gerokai mažesni. Todėl nekilnojamojo turto (NT) vystytojams tokias patalpas tampa vis sudėtingiau parduoti, o jų išlaikymo našta galiausiai padidina būsto kainas pirkėjams.

NT vystymo bendrovės „Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas sako suprantantis miesto siekį kurti gyvus rajonus su daugiafunkcėmis patalpomis, tačiau pabrėžia – ne kiekviena miesto vieta tam yra tinkama.

Kaip pavyzdį jis pamini jau pastatytą Baltupio projekto I etapą, kuriame iš 12 komercinių patalpų nupirktos vos 2, o iš 167 butų laisvas likęs tik vienas. O netoli Paupio esančiame projekte „Prie Vilnelės“ komercinės patalpos sulaukė didelio susidomėjimo – ten yra judresnė miesto dalis, , daugiau traukos objektų, todėl ši vieta verslams tiko kur kas labiau.

„Tai parodo kontrastą, kai ta pati taisyklė taikoma skirtingoms vietoms, nors jų potencialas verslui – nevienodas. Ten, kur yra intensyvesnės gatvės, traukos objektai – prekybos centrai, biurai, gamta – žmonės telkiasi natūraliai, todėl komercijai tokios vietos tinka. Tačiau, pritaikius taisyklę netinkamoje vietoje, patalpos lieka tuščios“, – sako „Realco“ atstovas.

Ekonomistas Marius Dubnikovas priduria, kad toks reikalavimas didina konkurenciją tarp komercinių patalpų vystytojų, taigi automatiškai patalpos turi pigti, o už tai sumoka gyventojai.

„Vilniuje jau dabar NT įperkamumas nėra aukštas, trūksta pigesnio būsto. Tad šiuo atveju atsiranda interesų konfliktas: miestas, reguliuodamas savo plėtrą, prisideda prie kainų augimo ir žmonės negali įsigyti NT. Ar mes to norime?“ – svarsto ekonomistas.

Vilniaus prekybos, pramonės ir amatų rūmų (VPPAR) prezidento Gintauto Bartkaus teigimu, toks reguliavimas yra probleminis, nes realų poreikį geriausiai parodo pati rinka ir paklausa.

„Tarp gyventojų poreikių ir verslo turi formuotis natūrali pusiausvyra – to neįmanoma sukurti privalomais nurodymais. Valdžia neturi nei galimybių, nei visos rinkos informacijos nuspręsti, ar konkrečioje vietoje reikalingi prekybos plotai, kitos komercinės erdvės“, – pabrėžia jis.

Už tuščias patalpas moka būsto pirkėjai

Anot G. Bartkaus, jei tam tikroje vietoje egzistuoja poreikis paslaugoms ar prekybai, verslas natūraliai ras galimybių jas pasiūlyti, o vystytojai bus suinteresuoti sudaryti tam sąlygas. Šiuo atveju išankstinis patalpų paskirties reguliavimas kuria paklausos neatitinkančius sprendimus.

M. Dubnikovas atkreipia dėmesį, kad kiekvienas reikalavimas ir suvaržymas, kai vystytojas negali pats pasirinkti efektyviausio sprendimo, pakelia galutinę NT kainą. Pavyzdžiui, komercinės patalpos dažnai būna išnuomojamos su mažesne marža, nes jų kaina yra mažesnė nei gyvenamųjų patalpų. O tai didina likusių kvadratų savikainą ir galiausiai – galutinę kainą.

„Šiandien trūksta ne komercinių patalpų, o būsto. Gyvenamųjų patalpų rinka kaista, komercinių yra atvėsusi, todėl didinti jų pasiūlą nėra racionalu“, – akcentuoja ekonomistas.

M. Chmieliauskas patvirtina, kad komercinių patalpų vertė yra mažesnė nei būsto. Pavyzdžiui, tame pačiame Baltupio projekte 1 kv. m gyvenamojo ploto vidutiniškai kainuoja apie 3,5 tūkst. eurų, o komercinių patalpų – apie 2,8 tūkst. eurų. Vystytojui tai reiškia apie 700 eurų skirtumą už kiekvieną kv. m.

„Jei plėtotojas nepatrauklioje vietoje yra priverstas įrengti komercines patalpas, jas parduoti tampa sudėtinga, o kartais – neįmanoma. Nors teisiškai jų paskirtį į gyvenamąją keisti galima, praktikoje tai dažnai tampa sunkiai įgyvendinama dėl projektavimo etape priimtų sprendinių ir patalpų planinės struktūros. Todėl belieka mažinti kainą. O, kadangi komercines patalpas pastatyti taip pat kainuoja, šį skirtumą vystytojas turi kompensuoti per likusių butų kainą“, – dėsto „Realco“ atstovas.

Verslui reikia ne patalpų, o potencialo

Pasak G. Bartkaus, verslas vertina ne rajoną, o realų vietos potencialą: gyventojų tankį, srautus, perkamąją galią, todėl dalyje NT projektų iš tiesų gali būti sudėtinga prisikviesti verslus.

„Juos atstumia per maži žmonių srautai, prastas matomumas, nepatogus pasiekiamumas, vietų automobiliams trūkumas, netinkamas patalpų išplanavimas ar per aukšta nuomos kaina. Verslą pritraukia vietos, kuriose žmonės leidžia laiką – jei rajone yra aktyvus kasdienis gyvenimas ir realus paslaugų poreikis, verslas mato galimybę kurtis“, – vardija VPPAR prezidentas.

Anot M. Dubnikovo, Lietuva, kaip ir visa Europa, „serga“ pertekliniu reguliavimu. O šis Vilniuje NT vystytojams taikomas reikalavimas, jo vertinimu, yra vienas tokių pavyzdžių.

„Verslo šiaip sau nepritrauksi – jis gimsta ten, kur yra gyvybė. Jei nėra potencialo, nors už dyką tas patalpas dalink – niekas neįvyks. Todėl komerciniai santykiai turėtų būti palikti rinkos sprendimams“, – nurodo ekonomistas.

M. Chmieliauskas priduria, kad komercinės patalpos gyventojams gali reikšti ne tik didesnę kainą. Jei dėl lokacijos jos nėra patrauklios verslui, patalpas pigiai įsigiję investuotojai gali jas išnuomoti su gyvenamąja aplinka nederančiai veiklai – pavyzdžiui, sandėliavimui.Tuomet gyventojams tenka susidurti su triukšmu, didesniu judėjimu ar estetiškai nepatrauklia aplinka.

Todėl, „Realco“ pardavimų direktoriaus vertinimu, aklas biurokratinis taisyklės taikymas visur, nevertinant vietos specifikos, nėra racionalus sprendimas.

„Realco“ – viena didžiausių nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių Lietuvoje. Šiais metais veiklos 20-metį mininti įmonė plėtoja gyvenamosios, visuomeninės ir komercinės paskirties projektus, kurie išsiskiria aukšta kokybe, inovatyviais sprendimais ir dėmesiu klientų poreikiams tiek Lietuvoje, tiek už jos ribų.